建築基準法12条点検とは？対象・費用と消防点検との違いを解説【東京都対応】

公開日：2020年2月14日／編集公開日：2026年10月9日

「建築物の定期報告の通知が届いたけれど、何を頼めばよいのかわからない」
「消防設備点検は毎年お願いしている。それとは別に必要なの？」
「飲食店が入っているので、営業への影響をできるだけ抑えたい」

建物のオーナー様や管理会社のご担当者様から、このようなご相談をよくいただきます。

建築基準法12条点検（定期報告）は、消防設備点検とよく混同されますが、根拠となる法律も、報告先も異なる別の制度です。両方の対象となる建物では、それぞれの点検・報告が必要になります。

この記事では、12条点検の対象・頻度・費用の考え方と消防設備点検との違いを解説し、あわせて東京都新宿区歌舞伎町の雑居ビルで5種類の法定点検をまとめて実施した事例をご紹介します。

建築基準法12条点検（定期報告）とは

建築基準法第12条に基づく定期報告は、対象となる建物や設備の状況を有資格者が調査・検査し、その結果を特定行政庁（都道府県や建築主事を置く市区）へ報告する制度です。報告義務を負うのは原則として建物の所有者で、所有者と管理者が異なる場合は管理者です。

対象には、ホテル、店舗、飲食店、病院、共同住宅などがあります。ただし、これらの用途ならすべて対象になるわけではなく、国の指定に加えて、所在地の特定行政庁が定める用途・規模等の条件によって決まります。

定期報告は、主に次の4つの区分で整理できます。

※表が切れている場合は横にスクロールできます →

※表の設備名は代表例で、すべての建物・設備が一律に対象になるわけではありません。周期は東京都の指定によるものです。具体的な報告年度・提出期間、新築後の初回免除の扱いは対象ごとに異なります。所在地が東京都以外の場合は、その特定行政庁の指定をご確認ください。

このうち、チヨダ防災の対応業務は特定建築物・建築設備・防火設備の3区分です。本記事もこの3区分を中心に解説します。エレベーター等については、既存の保守契約に法定検査と報告が含まれているか、保守会社にご確認ください。

制度の詳細は、国土交通省「定期報告制度」のページおよび東京都都市整備局「定期調査・検査報告制度」のページもあわせてご覧ください。

消防設備点検とは何が違う？

建物の法定点検は、「どの法律に基づくか」と「どこへ報告するか」で分けると整理しやすくなります。

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消防設備点検は、原則として機器点検が6か月ごと、総合点検が1年ごとに必要です。結果の報告は、飲食店などが入る特定防火対象物では1年に1回、それ以外では3年に1回と、点検の周期と報告の周期が異なります。防火対象物点検も、対象に該当する場合は原則として年1回の点検・報告が必要です。

まぎらわしい例が、誘導灯と非常用照明装置（非常灯）です。どちらも避難を助ける照明ですが、誘導灯は消防法の設備として消防設備点検で、非常用照明装置は建築基準法の設備として建築設備定期検査で確認します。誘導灯の点検を毎年行っていても、それだけで非常用照明装置の検査を済ませたことにはなりません。

「毎年業者が来ているから、点検は全部済んでいるはず」と思い込まず、手元の報告書の名称と提出先をご確認ください。消防設備点検については消防設備点検のサービスページを、防火対象物点検については防火対象物点検・防災管理点検のサービスページをご覧ください。

自分の建物が対象か確認するには

12条点検の対象になるかどうかは、次の情報から判定します。

「小さいビルだから不要」「共同住宅だから不要」とは限りません。また、テナントの入れ替わりや用途変更があった建物は、建てたときではなく現在の使われ方で確認することが大切です。

なお、通知書が届いていない、または紛失してしまった場合でも、対象となる建物の報告義務がなくなるわけではありません。「そういえば最近、定期報告をした記憶がない」という心当たりのある方は、過去の報告書や特定行政庁の案内でご確認ください。

資料が揃っていなくても構いません。所在地と分かる範囲の建物概要をお知らせいただければ、必要な資料や現地確認についてご案内します。

ご自身で確認される場合は、東京都「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」で、対象となる用途・規模と今年度の報告時期を確認できます。

12条点検の費用はいくらかかる？（実例つき）

実際にいくらかかるのか。本記事の事例である新宿区歌舞伎町の雑居ビル（地下2階・地上4階建て）では、次の費用で5種類の法定点検を実施しました。

※2020年の実施当時の金額です。※建物規模、設備構成、点検範囲により費用は異なります。詳しくは現地調査のうえ、お見積りいたします。

5種類を別々の会社に依頼した場合の単純合計は235,000円ですが、まとめてご依頼いただいたことで20,000円の値引きを行い、合計215,000円（税抜）で実施しました。日程調整や立会いの負担が減るだけでなく、費用面でもまとめるメリットがあります。

一方で、12条点検の費用は建物の大きさだけでは決まりません。主に次の条件によって変わります。

お見積りを比較する際は、現地の点検費用だけでなく、報告書の作成、提出手続き、受付機関の手数料などがどこまで含まれているかもご確認ください。また、点検の費用と、指摘された不具合の改修費用は別のものです。分けて確認することをおすすめします。

当社では現地調査・お見積りを無料で行っております。現在、消防設備点検と12条点検を別々の会社へ依頼している方の「まとめたらいくらになるのか」という比較のためのお見積りも歓迎です。

12条点検では何を調べるのか（写真つき）

特定建築物定期調査：建物と避難経路の状態を確認

外壁の劣化、屋上の状態、廊下・階段などの避難経路、防火区画など、建物そのものの安全性を幅広く調査します。

日常的に使えている建物でも、外壁の浮きや、避難経路に置かれた物品には気付いていないことがあります。建物の現状を把握し、必要な対応を検討するための調査です。当社には特定建築物調査員の資格者が約10名在籍しており、特定建築物定期調査を外注に頼らず自社で行えます。

建築設備定期検査：非常用照明・換気・排煙等を測定器で確認

非常用照明装置（非常灯）は、停電時に避難経路を照らす設備です。実際に点灯するかを一台ずつ確認したうえで──

避難に必要な明るさ（照度）が出ているかを照度計で測定します。「点くけれど暗い」は、バッテリーやランプの劣化でよく起こる不具合です。

換気設備は、風量計で実際の風量を測定し、必要な換気量が確保されているかを確認します。

本事例では、あわせて室内の二酸化炭素の濃度を測定し、換気が適切に機能しているかを数値で確認しました。飲食店は火気の使用や来店客の多さから空気環境が悪化しやすく、換気の確認は特に大切です。

防火設備定期検査：防火扉やシャッターの作動を確認

火災の感知に連動して閉まる防火扉・防火シャッターなどについて、閉鎖の妨げになる物がないか、感知器等との連動で確実に閉鎖・作動するか、人が挟まれないための危害防止の機能が働くかなどを確認します。写真は防火扉の閉鎖力を測定しているところです。閉まる力が弱すぎると火災時に確実に閉鎖できず、強すぎると避難する人が挟まれてケガをするおそれがあります。

防火扉や防火シャッターは、防火区画を形成して火災の拡大を食い止める「建物の防波堤」です。普段開いている防火扉の前に荷物が置かれていると、いざという時に閉まりません。機器の状態とともに、周囲の使われ方を確認することも検査の重要な役割です。

2025年7月の改正と、東京都・横浜市での扱い

2025年（令和7年）7月1日から、定期報告の調査・検査項目が見直され、制度間で重複していた項目が整理されました。主なポイントは次の2つです。

• 常時閉鎖式防火扉（普段から閉まっているタイプの防火扉）の検査項目が、国の告示上は特定建築物定期調査から防火設備定期検査へ移されました。ただし、特定行政庁が調査項目を付加することで、従来どおり特定建築物定期調査で行うことも認められています。
• 非常用照明装置の作動検査は建築設備定期検査に一本化され、特定建築物定期調査では設置の確認のみとなりました。

注意したいのは、常時閉鎖式防火扉の扱いが地域によって異なることです。東京都内の対象建築物では、2025年7月1日以降も常時閉鎖式防火扉は引き続き特定建築物定期調査で扱われます。横浜市も同様に従来どおりです。ただし、この運用は全国共通ではありません。その他の地域については、所在地を所管する特定行政庁の最新の案内をご確認ください。

「防火扉はすべて防火設備定期検査」と一括りにせず、扉の種類（常時閉鎖式か随時閉鎖式か）と所在地の運用に合わせた確認が必要です。当社は東京・神奈川・埼玉・千葉の広域で点検を行っており、こうした自治体ごとの運用の違いを踏まえて対応しています。

※改正の詳細は東京都都市整備局「制度改正の内容」のページを、横浜市の運用は横浜市「定期報告Q＆A」をご確認ください。

なぜ雑居ビルの点検は厳しくなったのか｜歌舞伎町ビル火災と消防法改正

建築基準法12条の定期報告は古くからある制度ですが、飲食店などが入る雑居ビルに対する消防法の点検制度は、実際に起きた火災の教訓を受けて強化されてきました。

平成13年（2001年）9月1日、今回の事例と同じ新宿区歌舞伎町で雑居ビルの火災が発生し、44名の方が亡くなりました（新宿歌舞伎町ビル火災）。小規模な雑居ビルの火災としては例のない被害となった背景には、唯一の避難経路である屋内階段に物品が置かれ避難できなかったこと、防火管理が適切に行われていなかったことがありました。

この火災を受けて、平成14年に消防法が大きく改正されました。

• 防火対象物点検報告制度の創設──防火管理の状況そのものを資格者が点検し、消防署へ報告する制度が生まれました
• 消防機関による措置命令・立入検査の権限強化と、違反に対する罰則の大幅な引き上げ
• 避難に使える屋内階段が1つしかない建物（特定一階段等防火対象物）への規制強化

歌舞伎町をはじめとする繁華街の雑居ビルは、限られた敷地に建てられているため階段が1系統しかないことが多く、特定一階段等防火対象物に該当するケースが少なくありません。該当するかどうかの判定や規制の内容は専門的な論点が多いため、詳しくは特定一階段等防火対象物の解説記事をご覧ください。

防火対象物点検について、当社はある消防署長から伺った言葉を大切にしています。「本来は消防職員がすべての建物に査察に入って確認できればよいが、大都市では手が回らない。だから知識と技術のある消防設備士等に、消防職員の代わりに点検してもらっている」。この経緯を踏まえて、当社は防火対象物点検を消防職員と同じ視点で建物を見ることを基本に行っています。

新宿区歌舞伎町で5種類の点検をまとめて実施した事例

チヨダ防災では、新宿区歌舞伎町の飲食店などが入る雑居ビルで、次の5種類の法定点検をまとめて実施しました。

今回の建物のように、地階や3階以上に飲食店などが入る一定規模の雑居ビルでは、消防法の点検と12条点検の複数の区分が同じ建物に重なることがあります。どの点検が必要かは、用途・規模と特定行政庁・消防署への確認で決まります。

店舗が入るビルの点検では、設備の検査そのものに加えて、「いつ、どこに立ち入るか」「音や設備の作動が営業にどう影響するか」の調整が欠かせません。消防法の点検と12条点検をまとめて計画したことで、テナント様への連絡や日程調整も一度で済みました。制度ごとの指摘を1社で整理できるため、必要な対応もご説明しやすくなります。

※必要な点検の種類は建物ごとに異なります。すべての雑居ビルに上記5種類の点検が必要という意味ではありません。また、同日実施の可否と作業時間は、建物の規模、設備の数、各テナントへの立入条件などによって異なります。

営業への影響を抑えるための進め方

「点検のためにお店を閉めなければならないのでは」と心配される方が多いのですが、その必要はありません。今回の事例のように、飲食店の休憩時間やアイドルタイムに合わせて実施すれば、営業への影響を抑えられます。建物の規模にもよりますが、現地の点検作業は数時間で完了できます。ただし、設備の作動試験や立ち入りの条件によっては、一時的な使用制限や営業時間外の作業をご相談する場合があります。

営業中の店舗が入るビルの点検では、次のような配慮を心がけています。

• 各テナントの営業時間・休憩時間に合わせた点検スケジュールを組む
• ベルの鳴動試験や防火シャッターの作動試験など音の出る試験は、営業への影響が少ない時間帯に行う
• 厨房や客席への立ち入りは短時間で済むよう、事前に点検の動線を計画する
• 立ち入りができない区画があれば、別の日程を設けて対応する（別の日に改めて伺う場合は、追加の出向費用がかかります）

また、建物の法定点検は数が多く、消防設備点検だけでも年2回、12条点検は区分ごとに毎年または3年ごとと、オーナー様・管理者様は年間を通じて複数の点検日程を管理することになります。別々の会社に依頼していると、そのたびに日程調整と立会いが発生しますが、まとめて1社に依頼すれば、この負担を大きく減らせます。なお、同時に実施しても、各制度で必要な点検・報告の回数そのものが減るわけではありません。報告期限と各点検の周期に合わせて、無理のない日程を組みます。

飲食店の入るビルに限らず、保育園や老人ホームなどの施設では、外部の業者の立ち入りをできるだけ抑えたいという事情から、「すべての点検をできれば同じ業者に頼んで、同じ日程で実施してほしい」というご要望を多くいただきます。複数の点検をまとめて計画することで、立ち入りの回数と人数を抑えた進め方をご提案できます。

また、こうした施設では、当社が消防訓練の立会いを行い、避難訓練や消火訓練をご一緒することも多くあります。設備を点検している会社が訓練にも立ち会うことで、「この建物のどの設備を、いざという時にどう使うか」まで一貫してお手伝いできます。

なお、現地の点検が終わった後も、報告書の作成・提出という手続きが残ります。提出期限が迫っている場合は、点検日だけでなく報告完了までの予定を含めてご相談ください。

当社は1975年の創立以来、新宿を拠点に飲食店の入るビルの点検を数多く行ってきました。テナント様との日程調整に慣れておりますので、調整業務ごとお任せいただけます。

点検後に不具合が見つかった場合もご相談ください

点検で指摘を受けると、今度は「どの業者に、何を頼めばよいのか」で困ることがあります。

チヨダ防災は、消防設備の点検・工事に加え、建築基準法12条点検、電気設備工事に対応しています。たとえば非常用照明装置の不具合であれば、検査の結果を踏まえてそのまま交換のご相談につなげられます。点検から改修工事まで自社で対応できるため、指摘内容のご説明から改修のご相談・施工まで、同じ窓口で承ります。

防火扉・シャッターや外壁などの対応は、不具合の内容や施工範囲によって異なります。必要な作業と当社で対応できる範囲を確認したうえでご案内し、当社の範囲外の工事についても進め方をご説明します。

「以前の指摘を残したままになっている」「今の検査結果の意味がわからない」という場合も、報告書をお送りください。

ご相談から点検・報告までの流れ

1. 通知書・建物概要の確認──所在地、用途、階数、面積、過去の報告書、ご希望の時期をうかがいます。
2. 必要な点検とお見積りのご案内──調査・検査の範囲と、報告書作成・提出などの対応範囲を整理します。
3. テナント様との日程調整──営業時間、入室できる時間帯、音の出る試験の影響を確認します。
4. 有資格者による調査・検査──法定の項目に沿って実施します。
5. 結果のご説明と報告手続き──指摘内容を整理し、報告書の作成・提出を進めます。
6. 必要に応じた改修のご相談──不具合への対応内容と費用をご案内します。

※12条点検の報告先は消防署ではなく特定行政庁です。東京都内では、区分ごとに指定された受付機関を経由して提出する運用になっています。

よくあるご質問

Q. 消防設備点検をしていれば、12条点検は不要ですか？

A. 不要にはなりません。消防法と建築基準法という別の制度のため、両方の対象となる建物では、それぞれの点検・報告が必要です。手元の報告書の名称と提出先をご確認ください。

Q. 12条点検は毎年必要ですか？

A. 区分と所在地によって異なります。東京都では建築設備・防火設備は毎年、特定建築物は用途・規模により毎年または3年ごとです。具体的な報告年度・提出期間は建物ごとに指定されるため、通知書や特定行政庁の案内で確認します。

Q. 通知書が届きましたが、図面がありません。それでも相談できますか？

A. はい、ご相談いただけます。まずは通知書と所在地をお知らせください。分かる資料から確認し、追加で必要な資料や現地確認についてご案内します。

Q. 飲食店が営業中でも点検できますか？

A. はい、可能です。休憩時間やアイドルタイムを利用するなど、営業時間と立入条件を確認して計画します。建物の規模にもよりますが、現地の点検作業は数時間で完了できます。作動試験の内容によっては、一時的な使用制限などをご相談する場合があります。

Q. 点検や報告をしないとどうなりますか？

A. 建築基準法12条の報告を怠ったり虚偽の報告をしたりした場合は100万円以下の罰金（建築基準法第101条）、消防用設備等の点検結果を報告しない場合や虚偽の報告をした場合は30万円以下の罰金又は拘留（消防法第44条）の対象になることがあります。罰則以前に、火災時に設備が働かなければ人命に関わりますので、期限内の点検・報告をおすすめします。

Q. 報告期限が近い、または過ぎている場合はどうすればよいですか？

A. まずは通知書と過去の報告書をご確認のうえ、期限をお知らせください。必要な点検と対応できる日程を確認してご案内します。現地の点検だけでなく、報告書の作成・提出にも時間が必要なため、お早めのご相談をおすすめします。

Q. 現在、点検を別々の会社に依頼しています。途中からまとめられますか？

A. はい、可能です。現在のご契約内容と次回の点検・報告時期を確認し、点検に空白が生じないよう調整します。過去の報告書をご用意いただければ、スムーズに引き継ぎます。

まとめ｜12条点検と消防設備点検は、まとめて1社に

建築基準法12条点検は、建物・建築設備・防火設備・昇降機等を有資格者が調査・検査し、特定行政庁へ報告する制度で、消防設備点検とは別に実施・報告が必要です。制度が分かれているぶん、「何をどこまで頼めばよいか」の整理が建物のオーナー様・管理者様の負担になりがちです。

チヨダ防災は、1975年の創立以来、消防設備の点検・工事を続けてきた会社です。消防設備士に加えて特定建築物調査員・防火対象物点検資格者などの資格者が在籍し、必要な点検の確認から、消防設備点検との日程調整、報告書の提出、指摘された不具合の改修まで、まとめてご相談いただけます。

対応エリア：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県を中心に対応しています。多摩地区（武蔵野市・三鷹市を含む）は町田支店が、板橋区・北区へは埼玉支店（川口市）からも、城東エリアへは千葉支店（市川市）からも伺います。複数の建物や施設を幅広いエリアでお持ちの場合も、「できれば同じ会社にまとめて頼みたい」というご要望にお応えし、窓口を一つにしてご依頼いただけます。

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