公開日：2026年9月4日
この記事の要点
- 東京都板橋区・築36年・7階建のマンションで、非常灯・非常警報設備・消火器を同時に更新しました。
- きっかけは点検での指摘です。5階・7階で非常灯が点灯せず、1階の非常警報設備が鳴らず、消火器は製造から10年を超えていました。
- 非常灯は「不点灯の器具だけ」ではなく竣工時からの全台を交換。理由は、同じ年式の器具は同じ時期に寿命を迎えるからです。
- 工事費用は187万円（税込）、工期は1日。消防への届出書類の作成から提出手続きまで、関係者（お客様）に代わって当社が対応しました。
この記事の監修者
長井 真道（チヨダ防災株式会社 埼玉支店長）
消防設備士 甲種第1類・第4類・第5類／乙種第6類・第7類、第一種電気工事士、防火対象物点検資格者、建築基準法12条点検資格者。消防設備の設計・施工・点検に9年従事、担当棟数 約5,000棟。
本記事の工事は、監修者の長井が現地調査から見積・施工・届出まで担当しました。
「停電のとき、非常灯が本当に点くか確認したことはありますか？」
非常灯（非常用照明装置）は、普段は目立たない設備です。けれども地震や火災で停電したとき、廊下や階段などの避難経路を照らし、安全な避難を支える重要な設備です。今回ご紹介するのは、東京都板橋区の築36年・7階建マンションで、点検により不点灯が見つかった非常灯を全台LEDに交換し、あわせて非常警報設備と消火器も更新した事例です。
築30年を過ぎた建物で「非常灯が点かない」「非常ベルが鳴らない」「消火器が古い」と指摘された管理組合・オーナーの方に、交換の判断材料として読んでいただける内容にまとめました。
この記事でわかること
1. 物件概要と工事のきっかけ
| 所在地 | 東京都板橋区 |
|---|---|
| 建物 | 共同住宅（マンション）／地上7階建／築36年 |
| 工事内容 | 非常灯（LED・防滴型）の一斉交換／非常警報複合装置の交換／粉末消火器10型の交換／防火安全技術調査票・設置届出書の作成と提出 |
| 施工時期 | 2026年4月 |
| 工期 | 1日 |
| 工事費用 | 187万円（税込） |
| 担当 | チヨダ防災株式会社 埼玉支店 |
※建物規模、設備構成、配線の劣化状況、施工範囲により費用は異なります。詳しくは現地調査のうえ、お見積りいたします。
点検で見つかった3つの不具合
この建物のオーナー様には、この物件に限らず48年間にわたり、消防設備の点検や工事をお任せいただいています。当社の創業は1976年ですので、創業間もない頃からのお付き合いです。今回も定期の消防設備点検の結果として、次の3点を「要是正」としてご報告しました。
- 非常灯の不点灯――5階と7階の非常灯が点灯しない。建物竣工時から使われている蛍光灯タイプの器具で、他の階も全体的に暗くなっていた。
- 非常警報設備の不鳴動――1階の非常警報設備（起動装置と表示灯・音響装置が一体になった複合装置）が故障し、ボタンを押しても鳴らない。
- 消火器の経年――設置されている粉末消火器がすべて2015年製で、製造から10年を超えていた。
いずれも、普段の生活の中では気づきにくい不具合です。しかし、停電時に避難路が真っ暗になる、火災に気づいても周囲に知らせられない、いざ使おうとした消火器が正常に放射できない――どれも火災が起きたときに初めて困る種類の不具合です。点検で見つかった今のうちに直しておきましょう、というご提案をし、3つをまとめて工事することになりました。工事は2026年4月に実施し、非常灯・非常警報設備・消火器の交換すべてを1日で完了しています。
この工事のポイントは、点検結果をその場で放置せず、不具合の原因が「経年」であることを踏まえて、同じ年式の機器をまとめて更新したことです。
2. 非常灯の一斉交換――不点灯は一部、なぜ全台？
非常灯とはどんな設備か
非常灯の正式な名称は「非常用照明装置」で、建築基準法（建築基準法施行令第126条の4・第126条の5）に基づいて設置される設備です。停電したときに予備電源（蓄電池）に切り替わって自動的に点灯し、廊下や階段など避難経路の床面を一定の明るさで照らします。避難口や避難方向を示す「誘導灯」が消防法の設備であるのに対し、非常灯は建築基準法の設備で、管轄する法律が異なります。
非常灯は普段、天井でバッテリー（蓄電池）への充電と放電を繰り返しているだけで、なかなか停電にもなりませんので、壊れていても気づきにくい設備です。だからこそ、建築基準法に基づく定期調査・点検（いわゆる12条点検）や、当社のように消防設備点検とあわせて点灯確認を行う体制が重要になります。
交換前の状態
交換前の非常灯は、直管蛍光灯タイプの器具でした。表面の汚れや黄ばみからも、竣工時から36年間使われ続けてきたことがうかがえます。5階と7階の器具は点灯せず、他の階も点灯はするものの明るさが落ちていました。
交換前の非常灯。蛍光灯タイプで、竣工時から36年使われていました。
不点灯は一部、それでも全台交換をおすすめした理由
「点かない器具だけ替えればいいのでは」と思われるかもしれません。当社が全台交換をご提案したのには、次の理由があります。
- 同じ年式の器具は、同じ時期に寿命を迎える。今回点灯しなかったのは一部ですが、残りも同じ年に設置された同じ器具です。今日点いている器具が、次の停電のときに点く保証はありません。
- 部分交換を繰り返すと割高になる。非常灯の交換は、器具代よりも「現地に行って、天井で作業して、試験する」手間の比重が大きい工事です。数台ずつ何度も出向くより、一度に全台交換した方が、1台あたりの費用は抑えられます。
- 蛍光ランプの先行きが不透明。「水銀に関する水俣条約」を踏まえ、一般照明用の蛍光ランプは種類ごとに製造・輸出入の廃止が進んでいます。非常用照明器具に使われるランプはこれとは別に整理されていますが、古い器具の中には一般のランプを使うものもあり、今後の維持管理を考えると、この機会にLEDへ更新しておくのが無難です。
お客様にもこの点をご理解いただき、全台をLEDタイプに交換することになりました。
工事の流れ
既存の器具を取り外すと、天井には器具の跡と、電源線・非常電源用の配線が残ります。配線の状態を確認したうえで、新しい器具に結線します。
旧器具を撤去した状態。配線の状態を確認してから新しい器具を取り付けます。
新しい器具はパナソニック製のLED非常灯 NWFG21002（防滴タイプ）です。開放廊下や階段など雨が吹き込む場所が多いためです。竣工時と比べて雨の降り方や気象条件も変わってきていますので、少しでも風雨がかかる可能性がある場所には、防滴タイプを選んでおくのが無難です。
新しい器具の銘板。蓄電池を内蔵した非常用照明器具です。
交換後のLED非常灯。蛍光灯タイプと比べ、明るさが大きく改善しました。
取り付け中は、器具から垂れている「点検ひも」を引いて、蓄電池による点灯を1台ずつ確認します。取り付け後は、分電盤のブレーカーを操作して実際に停電の状態をつくり、全数が点灯することを確認します。あわせて、EEスイッチ（自動点滅器）やタイマーなどを動作させ、連動して照明の入り切りができるかどうかも確認します。非常灯は「普段点いている」ことではなく「停電時に点く」ことが役割ですので、ここまで確認してお引き渡しします。
取り付け中に点検ひもを引いて、蓄電池による点灯を1台ずつ確認します。
まとめると、非常灯は「点かなくなった器具」ではなく「同じ時期に設置された器具」を単位で考えることが、安全面でも費用面でも合理的です。
3. 鳴らなくなった非常警報設備の交換
非常警報設備の役割
非常警報設備は、火災に気づいた人がボタンを押して、建物内にいる人に火災を知らせるための設備です（消防法施行令第24条）。自動火災報知設備のように感知器が火災を自動で検出するのではなく、「人が押して鳴らす」設備です。今回交換したのは、起動装置（押しボタン）・表示灯・音響装置が1つにまとまった「非常警報複合装置」で、新しい装置はニッタン製のEGUです。
交換前・交換後
交換前の装置は、丸いドーム型の赤色表示灯がついた旧型の複合装置でした。点検でボタンを押しても鳴動せず、修理部品の入手も難しいため、装置ごと交換しました。
交換前の非常警報複合装置。ボタンを押しても鳴動しない状態でした。
旧装置を外すと、壁に埋め込まれたボックスと配線が現れます。新旧で寸法が異なるため、既存の埋込ボックスに合わせる専用のアダプタを使って取り付けています。石材の壁を壊さずに交換できるのは、こうした取付部材があるためです。
撤去後の埋込ボックス。既存の開口を活かして新しい装置を取り付けます。
交換後の非常警報複合装置。交流電源の緑ランプが点灯し、正常に待機している状態です。
取り付け後の動作試験
取り付け後は、実際に押しボタンを押して鳴動と表示灯の点滅を確認します。さらに「電池試験」ボタンを押し、停電時に使われる内蔵電池が正常であること（電池確認ランプが点灯すること）も確認します。停電時にも設備が機能する必要があるため、内蔵電池での動作確認は欠かせません。
押しボタンを押して鳴動と表示灯を確認します。
電池試験ボタンで、停電時用の内蔵電池が正常であることを確認します。
ここで大切なのは、非常警報設備は「鳴ればよい」だけでなく、「停電時にも鳴る」「他の機器も連動して鳴動する」ことまで確認して初めて交換完了だということです。
4. 製造から10年を超えた消火器の更新
設置されていた蓄圧式の粉末消火器は、すべて2015年製でした。消火器は製造から10年を経過すると、本体容器の耐圧性能点検（水圧試験）が必要になります。耐圧性能点検を行って使い続けることもできますが、点検費用と新品価格の差が小さいこと、点検中は代替の消火器を設置しておく必要があること、点検後も3年ごとに再試験が必要になることから、当社の経験では、耐圧性能点検の費用とその後の維持管理を比較したうえで、交換を選ばれるお客様が大半です。今回もすべて新品に交換しました。
交換前の消火器。すべて2015年製でした。
交換後の粉末消火器10型。
古い消火器は、消火器リサイクルシールを貼付して適正に回収・処分します。ご自身で粗大ごみに出すことはできませんので、交換時に当社が引き取ります。
覚えておいていただきたいのは、消火器は「製造年から10年」が一つの判断時期だということです。点検時に製造年をご確認ください。
5. 消防への届出と建築基準法の定期報告
今回の工事では、機器の交換だけでなく、次の書類の作成・提出も当社が行いました。
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 消防用設備等設置届出書（設置届） | 消防用設備等を設置・改修したとき、建物の用途・規模等により、防火対象物の関係者が工事完了後4日以内に消防署へ届け出ることが求められるもの（消防法第17条の3の2）。今回の建物は届出の対象となるため、非常警報設備・消火器の交換について当社が作成・提出しました。 |
| 防火安全技術調査票 | 東京消防庁管内で設置届に添付する、設備の設置状況をまとめた調査票。図面や機器の仕様を整理して作成します。 |
なお、非常警報設備と消火器は、着工届（工事整備対象設備等着工届出書）の対象となる設備ではないため、今回の工事で着工届は必要ありません。
一方、非常灯は建築基準法の設備ですので、消防への届出対象ではありません。建築基準法第12条に基づく定期報告の対象となる建築物では、非常用照明装置について定期的に検査・報告が行われます。消防法に基づく消防設備点検と建築基準法に基づく12条点検は、根拠法令も報告先も異なる別々の法定点検ですが、当社には建築基準法12条点検の資格者が在籍しており、消防設備点検とあわせて建築基準法12条点検も対応しています。
要するに、消防法の設備（非常警報設備・消火器）と建築基準法の設備（非常灯）は手続きの窓口が異なりますが、両方の資格者がいる業者に頼めば、お客様側で使い分ける必要はありません。
6. 工事費用の内訳と考え方
今回の工事費用は187万円（税込）です。内訳の構成は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 非常灯 | LED非常灯（防滴タイプ）の機器費と取替作業費。費用全体の大部分を占めます。 |
| 非常警報設備 | 非常警報複合装置・取付アダプタ・取替作業費 |
| 消火器 | 粉末消火器10型・リサイクルシール・既設消火器の廃棄 |
| 届出関係 | 防火安全技術調査票の作成、設置届出書の作成・提出 |
| 諸経費 | 消耗品・産業廃棄物処分・試験調整・交通運搬 |
| 値引き | 3種類の工事を同時にご依頼いただいたこと、48年間お取引いただいているお客様であることを踏まえた値引き |
※建物規模、設備構成、配線の劣化状況、施工範囲により費用は異なります。詳しくは現地調査のうえ、お見積りいたします。
非常灯は1台ずつ見ると安い設備に思えますが、建物全体となると器具費・作業費ともにまとまった金額になります。それでも、「点かない器具が見つかるたびに数台ずつ交換する」よりも、一度に更新した方が出向回数が減り、1台あたりの作業費は抑えられます。複数の不具合をまとめて工事することは、管理の手間だけでなく費用の面でも有利です。
費用面での結論は、点検で複数の指摘を受けたときは、個別に対応するより「まとめて是正」を検討してみてください。
7. 板橋区でチヨダ防災が選ばれる理由
- 板橋区は埼玉支店（川口市）のすぐ隣。荒川を挟んで隣り合う板橋区は、埼玉支店の主要な対応エリアです。新宿本社からも近く、点検・工事ともに機動的に対応できます。
- 消防法と建築基準法、両方の資格者が在籍。非常警報設備・消火器（消防法）と非常灯（建築基準法）を、届出・定期報告まで含めて一括で対応できます。
- 消防設備士と電気工事士を両方保有。非常灯の交換は電気工事士の資格が必要な電気工事ですが、当社では有資格の社員が施工するため、消防設備業者と電気工事業者を別々に手配する必要がありません。
- 点検から工事まで自社施工。点検で見つけた不具合を、点検した社員が現地の状況を把握したまま工事できます。
- 50年の実績と、長く続くお付き合い。1976年の創業以来、東京都（新宿本社／町田支店）、神奈川県（横浜本社）、埼玉県（川口市）、千葉県（市川市）の各拠点から、一都三県を中心に対応しています。今回のオーナー様のように、物件を問わず48年間にわたり継続してお取引いただいているお客様もいらっしゃいます。点検から工事まで同じ会社が長く見続けることで、建物ごとの設備の履歴を踏まえたご提案ができます。
板橋区では、築33年マンションの自動火災報知設備一式を1日で交換した事例や、ハロゲン化物消火設備（ハロン1301）一式の更新事例もご紹介しています。あわせてご覧ください。
よくあるご質問
Q. 非常灯は何年くらいで交換が必要ですか？
A. 法令で交換年数が決められているわけではありません。ただし、内蔵の蓄電池は一般に4〜6年が交換目安とされ、器具本体も設置から年数が経つと点灯しなくなったり明るさが落ちたりします。今回のように竣工時からの器具が残っている場合は、点検で不点灯が出た時点で全台交換をご検討ください。
Q. 点かない非常灯だけを交換してもらえますか？
A. 可能ですが、同じ時期に設置された器具はまとめて交換することをおすすめしています。同じ年式の器具が残っている場合は、近いうちに別の器具が点かなくなる可能性が高く、その都度の出向費用がかかるためです。
Q. 非常灯と誘導灯は何が違いますか？
A. 誘導灯は「避難口や避難通路の照度を確保するとともに、避難方向を示す」消防法の設備、非常灯は「停電時に避難経路を照らす」建築基準法の設備です。誘導灯は常に点灯しています。非常灯は停電時に避難経路を照らす建築基準法の設備で、普段は消えています（常時点灯するタイプもあります）。管轄する法律と届出先が異なりますが、当社はどちらも対応しています。
Q. 非常警報設備の交換に消防への届出は必要ですか？
A. 建物の用途・規模等により必要になる場合があります。対象となる建物では、防火対象物の関係者が工事完了後4日以内に設置届を消防署へ提出します。今回は東京消防庁管内のため、防火安全技術調査票とあわせて当社が作成・提出しました。
Q. 工事中、住民への影響はありますか？
A. 住戸内への立ち入りはなく、影響は限定的です。非常灯・非常警報設備・消火器の交換はいずれも共用部分の作業で、住戸内に立ち入る必要はありません。非常警報設備の鳴動試験の際は一時的に警報音が鳴りますので、事前に掲示などでお知らせしたうえで実施します。
まとめ
東京都板橋区・築36年・7階建マンションで、点検で見つかった「非常灯の不点灯」「非常警報設備の不鳴動」「消火器の製造10年経過」を、1件の工事としてまとめて是正しました。非常灯は不点灯の器具だけでなく竣工時からの全台をLEDに交換しました。非常警報設備については、消防署への届出まで当社で対応しています。
非常灯も非常警報設備も消火器も、普段は使わない設備です。だからこそ、点検で指摘を受けたときが更新を考えるタイミングです。「まだ点いているから」「まだ鳴るから」ではなく、「いざというときに確実に動くか」を基準にご検討ください。
このような場合はご相談ください
- 消防設備点検や12条点検で、非常灯の不点灯を指摘された
- 非常ベル・非常警報設備が鳴らない、表示灯が点かない
- 消火器の製造年が10年前後になっている
- 複数の不具合をまとめて、届出込みで依頼したい
現地調査・お見積りは無料です。
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